Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Il s’agit d’un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global. 

Quelles sont les charges déductibles pour générer un déficit foncier ? 

Il est important de connaître tous les types de charges prises en compte afin de procéder au calcul du déficit foncier. 

• Les charges financières : Il s’agit des intérêts de l’emprunt liés à l’acquisition du bien, les frais de réparation ou d’amélioration du bien. 
• Les charges non financières : Ce sont les frais d’agence immobilière, des charges de copropriété (frais de gardiennage, concierge), des primes d’assurance ou encore de la taxe foncière. 
• Les charges liées aux travaux : Tous les types de travaux ne sont pas comptabilisés dans les charges déductibles des revenus fonciers. Ce sont les travaux de réparation et d’entretien, des travaux qui améliorent le logement et des travaux donnant droit pour le propriétaire à un crédit d’impôt. En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement ne comptent pas dans le calcul des charges. 

 

Quelles sont les conditions à respecter ? 

• Le déficit foncier doit respecter quelques conditions bien précises tels que : 
• Uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction
• Obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans 
• Obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel

 

Quels sont les avantages du déficit foncier ? 

Le principal avantage est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, limitant les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000€ par an. Par conséquent, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier. Il est limité quant à lui à 10 700€ par an. Puis, le déficit foncier est repérable sur les années d’imposition suivantes, au-delà de 10 700€ par an. 

 

Il existe de nombreux avantages du déficit foncier : 

• La possibilité de déduire jusqu’à 10 700€ sur le revenu global, dus à la déduction des charges
• La possibilité de reporter sur les années suivantes d’imposition le déficit foncier supérieur à 10 700€ 
• Le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales 

 

Quels sont les pièges à éviter ?

L’emploi du déficit foncier doit s’effectuer dans le cadre fiscal de référence et selon les règles établies par celui-ci. Le déficit foncier est applicable uniquement pour les immeubles à usage d’habitation et non pour des immeubles professionnels ou commerciaux. De plus, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum. Pour utiliser ce dispositif il est déconseillé d’intégrer au déficit foncier les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement qui ne doivent pas être pris en compte, au risque d’un redressement fiscal.